142 milliards d’euros. C’est le volume de crédits immobiliers accordés en France sur l’année 2025, selon le bilan du Journal de l’Agence. Derrière ce chiffre, des milliers de particuliers confrontés à la même question : faut-il négocier seul avec sa banque ou passer par un intermédiaire ? Et surtout, comment distinguer un courtier compétent d’un simple revendeur de dossiers ? Dans les accompagnements que je réalise, l’erreur la plus coûteuse reste de choisir son courtier sans grille d’évaluation. Voici celle que j’utilise avec mes clients — et que Pretto applique dans sa démarche de transparence.
L’essentiel pour choisir votre courtier en 30 secondes
- Vérifiez l’inscription ORIAS avant tout échange approfondi
- Demandez le nombre exact de banques partenaires consultées
- Exigez un mandat non exclusif pour garder votre liberté
- Testez la réactivité dès le premier contact (réponse sous 24-48h)
- Clarifiez la rémunération : frais emprunteur ou commission bancaire
Courtier immobilier : ce que vous devez savoir avant de le contacter
Un courtier en crédit immobilier n’est pas un banquier. C’est un intermédiaire qui négocie à votre place auprès de plusieurs établissements. Son intérêt ? Obtenir des conditions que vous n’auriez pas eues seul. Son risque ? Vous orienter vers les banques qui le rémunèrent le mieux, pas celles qui vous conviennent.
Pour exercer légalement, tout courtier doit détenir le statut d’Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement (IOBSP). Cette inscription se vérifie en quelques secondes sur le registre officiel ORIAS, qui recensait 69 970 intermédiaires inscrits au 31 décembre 2024. Si votre interlocuteur ne figure pas sur ce registre, arrêtez immédiatement la conversation.
Le marché du crédit a connu une reprise significative. Avec une croissance de +35% sur les douze derniers mois glissants et un taux moyen qui s’est stabilisé autour de 3,14% en 2025, les banques sont redevenues offensives. Ce contexte rend le rôle du courtier encore plus stratégique : il peut exploiter cette concurrence pour arracher des décotes que vous n’obtiendriez pas au guichet. Mais encore faut-il choisir le bon. Si vous hésitez entre plusieurs types de financements disponibles, un courtier spécialisé peut vous faire gagner un temps considérable.
3,01%
Taux moyen des crédits immobiliers en novembre 2025 selon la Banque de France
Les 6 critères pour reconnaître un courtier fiable
Franchement, la plupart des articles sur le sujet vous donnent des conseils vagues du type « choisissez un courtier de confiance ». Ça ne sert à rien. Voici les critères que j’utilise concrètement pour évaluer un courtier avant de le recommander à mes clients.
Vérifications réglementaires : ORIAS et statut IOBSP
Premier réflexe : demandez le numéro ORIAS. Un courtier sérieux vous le communique spontanément. Le Code monétaire et financier impose cette immatriculation pour exercer. Pas de numéro ? Pas de discussion. Le statut IOBSP se décline en plusieurs catégories (courtier, mandataire exclusif, mandataire non exclusif), chacune avec des obligations différentes. Un mandataire exclusif travaille pour une seule enseigne — sa capacité de négociation est donc limitée.
Le document d’entrée en relation est obligatoire avant toute prestation. Il précise le statut exact du courtier, son mode de rémunération, et les établissements avec lesquels il travaille. Si on vous demande de signer un mandat sans ce document préalable, c’est un signal d’alerte.
Réseau bancaire : combien de partenaires réellement consultés ?
C’est le critère que les courtiers détestent qu’on leur pose. Dans les dossiers que j’ai accompagnés, l’écart de taux entre un courtier disposant de 15 partenaires et un autre en ayant plus de 80 peut atteindre 0,3 à 0,5 point. Sur un emprunt de 300 000 € sur 20 ans, ça représente plusieurs milliers d’euros. Ce constat est limité à mon périmètre d’observation en Île-de-France et peut varier selon la région.
Exigez un chiffre précis. Pas « de nombreuses banques » ou « les principales enseignes ». Combien exactement ? Et s’agit-il de partenariats nationaux ou uniquement régionaux ? Un bon courtier consulte au minimum une cinquantaine d’établissements pour couvrir les spécificités de chaque profil.
Transparence et réactivité : les signaux qui ne trompent pas
Un courtier qui met trois jours à répondre à votre premier email mettra une semaine à transmettre votre dossier aux banques. Testez la réactivité avant de vous engager. Mon critère personnel : si je n’ai pas de retour sous 48h ouvrées, je passe mon chemin.
La transparence sur les offres obtenues est non négociable. Certains courtiers ne montrent que l’offre qu’ils souhaitent vous vendre. D’autres partagent l’ensemble des propositions reçues. Devinez lesquels défendent vraiment vos intérêts. Concernant les frais, selon une étude ICC Finance 2025, ils se situent entre 1% et 2% du montant emprunté, soit 2 000 à 4 000 € pour un prêt de 200 000 €. Ces frais ne sont dus qu’en cas de succès.
Quel type de courtier correspond à votre profil ?
-
Vous êtes pressé et à l’aise avec le digital :
Courtier en ligne avec algorithme de comparaison et réponse rapide.
-
Vous avez un profil atypique (auto-entrepreneur, expatrié) :
Courtier spécialisé avec expertise démontrée sur ces dossiers complexes.
-
Vous préférez un interlocuteur physique local :
Courtier de proximité avec réseau bancaire régional solide.
-
Vous voulez maximiser les négociations :
Courtier avec 80+ partenaires bancaires et transparence totale sur les offres.
Les 6 vérifications avant de signer un mandat
-
Numéro ORIAS vérifié sur orias.fr
-
Nombre de banques partenaires communiqué par écrit
-
Modèle de rémunération explicité (gratuit ou pourcentage précisé)
-
Mandat non exclusif disponible
-
Délai de réponse annoncé (idéalement 24-48h)
-
Spécialisation affichée sur votre type de projet
Pretto : la transparence au cœur du courtage immobilier
Parmi les critères évoqués — nombre de partenaires, transparence des offres, spécialisation par profil, réactivité — Pretto a construit son modèle en répondant précisément à ces exigences. L’approche combine la puissance d’algorithmes de comparaison avec l’expertise humaine de courtiers dédiés.
Concrètement, Pretto compare les offres de 125 banques partenaires au niveau régional et national. La simulation initiale prend 3 minutes et permet d’obtenir une première estimation sans engagement. Chaque client est ensuite accompagné par l’un des 80 courtiers experts, spécialisés selon le type de projet : primo-accédant, investissement en SCI, profil auto-entrepreneur. Ces courtiers sont joignables 6 jours sur 7 par SMS, email et téléphone.
Ce qui distingue l’approche Pretto : Toutes les offres bancaires obtenues sont partagées avec le client, sans filtrage. Cette transparence totale permet de prendre une décision éclairée, en voyant l’ensemble des propositions du marché et pas seulement celle que le courtier souhaite pousser. L’accompagnement se poursuit jusqu’à la signature chez le notaire et le déblocage effectif des fonds.
Les 4 erreurs qui coûtent cher dans le choix d’un courtier
J’ai accompagné Thomas l’année dernière. Son cas m’a marqué parce qu’il illustre parfaitement ce qu’il ne faut pas faire.
Le dossier de Thomas : 4 500 € perdus par manque de vérification
Thomas, 38 ans, ingénieur informatique, cherchait à financer son premier achat en banlieue parisienne (320 000 €). Son premier réflexe a été de contacter le courtier recommandé par son agent immobilier. Sans poser de questions sur le nombre de partenaires. Ce courtier ne travaillait qu’avec 3 banques. Résultat : un taux proposé à 3,9%.
Je lui ai conseillé de demander son numéro ORIAS (légitime), puis de solliciter un second avis. Le nouveau courtier, qui comparait plus de 80 établissements, lui a obtenu 3,45%. Sur 25 ans, l’économie dépasse 15 000 €.
Les signaux qui doivent vous alerter immédiatement : Un courtier qui refuse de communiquer son numéro ORIAS, qui insiste pour un mandat exclusif dès le premier contact, ou qui ne peut pas préciser le nombre exact de banques consultées. Autre signal : l’absence de document d’entrée en relation avant la signature du mandat. Ces comportements ne sont pas simplement désagréables — ils peuvent être illégaux.
Les 4 erreurs que je constate le plus souvent :
- Signer un mandat exclusif sans vérifier l’étendue du réseau bancaire
- Ne pas demander le détail des frais avant de transmettre ses documents
- Confondre rapidité de réponse marketing et réactivité réelle sur le dossier
- Accepter de ne voir qu’une seule offre au lieu de l’ensemble des propositions
La timeline typique d’un dossier bien géré ressemble à ceci : premier contact et transmission des documents à J+0, retour avec premières simulations entre J+3 et J+7, négociation bancaire de J+7 à J+15, accords de principe entre J+15 et J+30, puis offre définitive entre J+30 et J+45. Si votre courtier met plus de 10 jours à vous donner un premier retour, c’est souvent mauvais signe pour la suite.
Vos questions sur le choix d’un courtier immobilier
Un courtier immobilier est-il vraiment gratuit ?
Certains courtiers ne facturent rien à l’emprunteur car ils sont rémunérés par la banque qui accorde le prêt. D’autres appliquent des frais de dossier, généralement entre 1% et 2% du montant emprunté. Clarifiez ce point dès le premier échange, par écrit de préférence.
Comment vérifier qu’un courtier est agréé ?
Rendez-vous sur orias.fr et entrez le nom ou le numéro d’immatriculation du courtier. La recherche est gratuite et immédiate. Si l’intermédiaire n’apparaît pas, il n’a pas le droit d’exercer.
Quelle est la différence entre courtier en ligne et courtier physique ?
Le courtier en ligne utilise des algorithmes pour comparer rapidement de nombreuses offres, avec un suivi principalement digital. Le courtier physique propose des rendez-vous en personne et un accompagnement plus traditionnel. Le critère déterminant reste le nombre de banques comparées, pas le canal de contact.
Puis-je contacter plusieurs courtiers en même temps ?
Oui, à condition de ne pas avoir signé de mandat exclusif. Un mandat non exclusif vous laisse libre de consulter d’autres intermédiaires. C’est d’ailleurs une bonne pratique pour comparer les approches et les offres obtenues.
Le courtier négocie-t-il aussi l’assurance emprunteur ?
La plupart des courtiers proposent également la négociation de l’assurance de prêt, qui peut représenter jusqu’à 30% du coût total du crédit. Vérifiez que cette prestation fait partie de l’accompagnement proposé. Pretto inclut ce volet dans son offre globale.
La prochaine étape pour vous
Vous avez maintenant une grille claire. Reste à l’appliquer. Mon conseil : contactez deux ou trois courtiers cette semaine, posez-leur les questions de la checklist, et comparez leurs réponses. Celui qui refuse de répondre précisément au nombre de banques partenaires ou qui pousse vers un mandat exclusif immédiat n’est probablement pas celui qui défendra le mieux vos intérêts.
Une question avant de vous lancer : Votre projet nécessite-t-il un courtier généraliste ou un spécialiste de votre situation (primo-accédant, SCI, profil atypique) ? Cette réponse orientera votre recherche bien plus efficacement qu’un simple comparatif de tarifs.
Précautions avant de vous engager
Ce guide présente des critères généraux qui peuvent varier selon votre situation personnelle et votre région. Les frais de courtage et conditions d’accompagnement évoluent régulièrement — vérifiez les informations actualisées. Chaque dossier de financement est unique et nécessite une analyse personnalisée de votre capacité d’emprunt.
Risques à connaître : Le mandat exclusif vous empêche de consulter d’autres courtiers pendant sa durée. Des frais peuvent être masqués si le mandat de recherche n’est pas clairement détaillé par écrit. Un conseil peut être orienté si le courtier n’est partenaire que d’un nombre limité de banques.
Pour vérifier l’inscription d’un courtier : ORIAS. Pour signaler un manquement : ACPR.